Gutachten vom Fachmann

Nicht nur beim Kauf oder Verkauf sollten beide Parteien Kenntnis über den tatsächlichen Wert einer Immobilie haben. Wichtig ist dies u.a. bei Erbstreitigkeiten, Scheidungen, Enteignungen oder wenn eine Immobilie modernisiert, erweitert oder umgebaut wurde. Zur Feststellung des Immobilien-Wertes sind unabhängige Gutachter berechtigt, die nach der Wertermittlungsverordnung (aktuelle
Fassung: WertV 98) arbeiten. Die Wertermittlungsverordnung regelt in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien und damit die Auslegung der Verkehrswert-Definition in § 194 BauGB. Wie das in der Praxis aussieht, zeigt sich an einigen Fallbeispielen des Bochumer
Sachverständigen- und Immobilien-Büros Frank Kliemchen.

Fallbeispiel 1

Im Kundenauftrag sollte sein Büro die Verkehrswert-Ermittlung für ein Drei Familienhaus erstellen. Hintergrund für die Wert-Ermittlung war eine Erbstreitigkeit unter Geschwistern. Es stellte sich heraus, dass das Grundstück noch Reserve-Bauland enthielt, das zur Zeit der Bewertung als Garten genutzt wurde. Weil der Wert für Reserve-Bauland jedoch um ein vielfaches höher als für Gartenland liegt, lenkten die Beteiligten ein und die Streitigkeiten der Geschwister
konnten beigelegt werden. Fazit: Die Erbmasse wurde gleichmäßig
aufgeteilt, womit alle zufrieden waren.

Fallbeispiel 2

Im Kundenauftrag sollte
sein Büro ein Einfamilien-Reihenhaus verkaufen. Das Objekt wurde von einem Maklerbüro sechs Monate zum Verkauf angeboten, ohne Erfolg. Eine Ankaufswertermittlung über das Gutachterbüro ergab einen Verkehrswert von 20.000 Euro unter dem Wert des anbietenden Maklerbüros. Das Objekt wurde jetzt zum ermittelten Verkehrswert angeboten. Fazit: Das Objekt hat nach einer Woche
zum über das Gutachterbüro ermittelten Verkaufswert einen neuen Besitzer
gefunden.

Fallbeispiel 3

Ein Rechtsanwalt beauftragte das Gutachterbüro zur Schlichtung einer Erbstreitigkeit mit der Bewertung eines bebauten Grundstückes. Ein Familienmitglied meldete lange Jahre nach erfolgter Erbaufteilung Ansprüche an, weil es den Wert des Grundstückes um ein vielfaches höher ansah als zum Stichtag der Erbaufteilung. Das Gutachterbüro erstellte ein Verkehrswert-Gutachten zum Stichtag der Erbaufteilung in der Vergangenheit. Die Schwierigkeit lag darin, dass das Objekt in der Zwischenzeit modernisiert und erweitert wurde. Der Wert zum Stichtag der Erbaufteilung war annähernd korrekt.Fazit: Dem Antragsteller wurde ein angemessener Betrag ausgezahlt. Die Erbstreitigkeit ist beigelegt.

Fallbeispiel 4

Ein Kunde war lange Jahre Besitzer eines Gewerbeobjektes, das er von seinen Eltern überschrieben bekam und zum Teil selbst bewohnte und bewirtschaftete.
Die Mieteinnahmen über die Jahre deckten gerade mal die Hypothek bei der Bank. Der Gutachter erstellte eine Verkehrswert-Ermittlung und gleichzeitig einen Sanierungsplan für das Objekt. Das Objekt wurde saniert und die Mietflächen
neu vermietet. Fazit: Die Mieteinnahmen decken heute nicht nur die Hypothek einschließlich Modernisierungsdarlehen, sondern der Kunde erwirtschaftet sogar einen Überschuss durch langfristige Mietverträge.

Fallbeispiel 5

Ein Bauunternehmer erstellte im Rahmen einer beauftragten Umbau Maßnahme eine Gebäude-Trennwand, die bestimmte Vorraussetzungen nach den Bauvorschriften erfüllen sollte. Der Auftraggeber des Bauvorhabens erteilte keine Abnahme für das erstellte Gewerk. Bei der Erstellung eines Gutachtens stellte
sich heraus, dass durch bestimmte Nacharbeiten am Gewerk die Abnahme erteilt werden konnte. Fazit: Ein unabhängiges Wertgutachten gibt oft im Vorfeld Aufschluss bei Streitigkeiten und hilft bei Rechtsstreitigkeiten.

Fallbeispiel 6

Ein in Scheidung lebendes Ehepaar, Besitzer eines Einfamilienhauses, konnte sich über den tatsächlichen Wert des Hauses nicht einigen. Das Gutachterbüro wurde beauftragt, den Verkehrswert des Objekts zu ermitteln, um die Diskrepanz von rund 200.000 Euro in den Wertvorstellungen der streitenden Parteien zu überbrücken. Fazit: Der unsägliche Papierkrieg über Rechtsanwälte war zu Ende. Beide Parteien akzeptierten den ermittelten Verkehrswert.

Aktuell 2011

Ein Kunde beauftragte unser Büro im Rahmen der Hauskaufberatung mit der Erstellung eines Kurzgutachten für ein Reihenendhaus im Ruhrgebiet. Aus der Wertermittlung ergab sich eine Differenz zum angebotenem Kaufpreis in Höhe von 30.000,-€ zugunsten unseres Kunden. Anschliessend erteilte der Kunde unser Büro den Auftrag die Kaufpreisverhandlung für das Objekt durchzuführen. Die Verhandlung wurde erfolgreich abgeschlossen. Der Notariell beurkundete Kaufpreis lag 25.000,-€ unter dem angebotem. Das Objekt wurde anschliessend von unserem Büro Baubegeleitend nach Kundenwunsch umbebaut.

Fazit: Mit der Ersparniss vom ermittelten Verkerhswert zum Kaufpreises wurde das Objekt modernsiert. Der Kunde erhielt fachkompetente Hilfe von der Besichtigung bis zum Einzug.

Ein Kunde beauftragte unser Büro im Rahmen der Hauskaufberatung mit der Erstellung eines Kurzgutachten für ein Einfamilienhaus im Ruhrgebiet. Der Kunde wollte nach unserem ermittelten Verkehrswert das Objekt in Eigenregie am Markt verkaufen. Das Objekt wurde zum ermittelten Verkehrswert angeboten und nach 14 Tagen wurde ein neuer Besitzer gefunden.

Fazit: Mit dem realistischen Verkehrswert sind die Chancen wesentlich höher eine Immobilie erfolgreich in kurzer Zeit ohne große Verhandlungen am Markt zu platzieren.